陕西省住房和城乡建设厅
关于印发《陕西省物业承接查验实施细则(试行)》的通知
各设区市住房和城乡建设局，杨凌示范区住房和城乡建设局，韩城市住房和城乡建设局：
为规范物业承接查验行为，加强物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《陕西省物业服务管理条例》、住房城乡建设部《物业承接查验办法》等法律法规的规定，我厅制定了《陕西省物业承接查验实施细则(试行)》，并经2024年第13次厅务会审议通过，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我厅房地产市场监管处。
附件：《陕西省物业承接查验实施细则(试行)》
陕西省住房和城乡建设厅
2024年9月24日
陕西省物业承接查验实施细则
(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范物业承接查验行为，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《物业承接查验办法》等规定，结合全省实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于全省行政区域内物业项目的承接查验活动。
第三条 本细则所称的物业承接查验（以下简称承接查验），是指在承接物业项目前，建设单位或业主委员会（以下简称业委会）、物业管理委员会（以下简称物管会）和物业服务人，按照国家有关规定和前期物业服务合同（物业服务合同）的约定，共同对物业共有部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第四条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第五条 县（市、区）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业项目承接查验活动的指导、监督和备案工作。
街道办事处、乡（镇）人民政府负责监督辖区内物业项目的承接查验活动。
建设单位、业委会（物管会）与物业服务人开展物业项目承接查验活动前，物业服务人应当向街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市、区）住房城乡建设主管部门报告。
第二章 相关规定
第六条 建设单位或业委会（物管会）应向物业服务人移交产权权属明确、竣工技术资料完整、设施质量合格、设备功能完备、文件资料配套齐全的物业。
第七条 物业交付使用前，应对下列内容进行约定：
（一）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业共有部分、共用设施设备的配置和建设标准。
（二）建设单位、业委会（物管会）制定的临时管理规约（管理规约），应当对全体业主同意授权物业服务人代为查验物业共有部分、共用设施设备的事项作出约定。
第八条 建设单位、业委会（物管会）与物业服务人签订的前期物业服务合同（物业服务合同），应当包含物业承接查验的内容。没有约定或者约定不明确的，应当签订补充协议。不能达成补充协议的，按照国家、行业标准或者符合合同目的特定标准履行。
第九条 承接查验方案内容包括：
（一）资料的移交清单和移交时间；
（二）现场查验时间与地点；
（三）现场查验的共有部分、共用设施设备的名称和数量，以及现场查验工作准备；
（四）现场查验流程和查验方法；
（五）现场查验的记录；
（六）复验工作安排；
（七）承接查验协议的主要内容；
（八）聘请专业机构协助工作的安排；
（九）承接查验费用的承担；
（十）物业的交接；
（十一）其他与承接查验有关的事项。
第十条 现场查验应当形成书面记录,包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容，查验记录由查验小组成员和监督人签字确认。
第十一条 承接查验双方可聘请专业检测机构协助查验，也可委托公证机构对物业承接查验结果进行公证，费用由建设单位或业委会（物管会）承担。
第十二条 承接查验协议应对承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，协议应作为前期物业服务合同（物业服务合同）的补充协议，与前期物业服务合同（物业服务合同）具有同等法律效力。
第十三条 交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分、共用设施设备明细、交接时间、交接方式、交接人员、监督人员等内容。交接记录应当由移交单位（建设单位、业主委员会或物业管理委员会）和接收单位（物业服务人）共同签章确认。
第十四条 实施物业承接查验主要依据文件：
（一）商品房买卖合同；
（二）临时管理规约（管理规约）；
（三）前期物业服务合同（物业服务合同）；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第三章 新建物业承接查验
第十五条 新建物业实施承接查验的条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的证明或认可文件，并经建设主管部门备案；
（二）涉及人防工程的，人防工程竣工验收合格、并经人防主管部门备案；
（三）建筑物标准名称申请获得审批备案；
（四）居民楼幢号、单元号、户室号等统一规范安装，并通过政府部门验收；
（五）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、
有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成并通过验收，达到终端用户使用条件。供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户名；
（六）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；
（七）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；
（八）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、安防系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书，及按照国家强制要求进行的设备年检合格审验文件或检测报告；
（九）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑垃圾等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；
（十）施工期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕；
（十一）物业设施设备安装调试、使用说明书等技术资料完整齐全，建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；
（十二）建设单位依法选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同，完成项目服务备案；
（十三）法律、法规、规章和文件规定的其他条件。
第十六条 新建物业承接查验的程序：
（一）建设工程竣工验收备案后，建设单位应当牵头成立承接查验小组，与物业服务人协商制定物业承接查验方案。
（二）建设单位在现场查验20日前，向物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。物业服务人应在7日内完成核实，符合规定要求的，约定现场查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建设单位书面承诺补交的具体时限。
（三）建设单位与物业服务人在街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，依据物业承接查验方案，现场查验物业共有部分和共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，形成物业承接查验记录，并由三方共同签字确认。
（四）鼓励业主对承接查验活动提出意见建议，邀请业主代表参与现场查验活动。
（五）移交资料等符合承接查验要求的，建设单位和物业服务人签订物业承接查验协议；不符合承接查验要求的，建设单位应在30日内或约定期限内整改，并按照规定重新组织查验。
（六）建设单位应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，并按照约定支付承接查验费用，向物业服务人移交物业服务用房及其他物业共有部分、共用设施设备，形成交接记录，并由三方共同签字确认。
第十七条 新建物业承接查验移交的资料：
（一）物业项目的建设用地规划许可证确定的红线范围及相关规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业服务区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括供电方案、高低压入户设计图、电器设备验收供电合格证书、隐蔽工程建设留存影像档案、消防设施合格证，电梯安装监督检验报告，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），新建房屋白蚁预防证明书，人防设备合格证明、检测（验）报告等资料;
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）商品房买卖合同备案范本、业主名册、房屋面积测绘报告和物业清单；
（六）临时管理规约；
（七）代管的物业管理款项及其他应移交的票据和账册；
（八）物业服务用房相关资料;
（九）房屋销售时公布的物业服务方案与书面承诺、前期物业服务合同；
（十）物业服务区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；
（十一）消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程；
（十二）物业服务所必需的其他资料。
第十八条 建设单位依法向有关单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备和签订的保障协议，不作为物业服务人现场检查和验收内容，应将移交情况书面告知物业服务人。
第十九条 新建物业承接查验费用的承担，由建设单位和前期物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第四章 非新建物业承接查验
第二十条 非新建物业承接查验的条件：
（一）房屋产权、物业服务区域四至清晰；
（二）物业共用设施设备配套齐全，运行正常、功能完好；
（三）房屋幢、户编号清晰，并已经政府部门确认；
（四）有符合需求的物业服务用房；
（五）业委会（物管会）拟与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（六）原物业服务人已经依法与业委会（物管会）进行交接或业委会（物管会）、原物业服务人、新物业服务人三方同意同步交接；
（七）法律、法规、规章和文件规定应具备的其他条件。
第二十一条 非新建物业承接查验的程序：
（一）业主大会选聘新的物业服务人的，业委会（物管会）应当在签订物业服务合同前30日内，组织成立承接查验小组，与新物业服务人确定物业承接查验方案。
（二）业委会（物管会）在现场查验10日前，向新物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。新物业服务人应在7日内审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由业委会（物管会）书面承诺补交的具体时限。
（三）业委会（物管会）与新物业服务人，应当在街道办事处或乡（镇）人民政府的监督下，依据物业承接查验方案现场查验物业共有部分、共用设施设备，形成物业承接查验记录，并由三方共同签字确认。
（四）鼓励业主对承接查验活动提出意见建议，邀请业主代表参与现场查验活动。
（五）移交资料等符合承接查验要求的，业委会（物管会）和新物业服务人签订物业承接查验协议；不符合要求的，业委会（物管会）应在30日内或约定期限内返修，并按照规定重新组织查验。无法返修或返修后重新查验仍不合格的，业委会（物管会）与新物业服务人应在签订的补充协议中予以明确。
（六）业委会（物管会）应在物业承接查验协议签订后10日内，签订物业服务合同，并办理物业交接手续，向新物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分、共用设施设备，形成交接记录，并由三方共同签字确认。
第二十二条 原物业服务人应当配合业委会（物管会）做好物业承接查验活动，并在做好移交交接工作后，依法退出物业服务项目。
第二十三条 非新建物业承接查验时移交资料：
（一）本细则第十七条规定的新建物业承接查验移交资料除第（六）项、第（九）项以外的全部资料；
（二）管理规约；
（三）物业服务项目档案资料，包括客户档案、物业项目原始档案，物业项目运行维护档案，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；消防设施年度检测报告和当年度维修保养记录、消防安全检查巡查情况记录等；
（四）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务人利用物业共有部分、共用设施设备等所得收益的明细账目和收支情况；
（五）由业主交纳、原物业服务人代收的公用水、电费资料；
（六）物业服务区域内共用设施设备有效期内维保协议，人防设施维护管理档案；
（七）与物业持续性服务和经营相关的合同及资料;
（八）承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；
（九）物业服务所必需的其他资料。
第二十四条 非新建物业承接查验费用，由业委会（物管会）和新物业服务人在物业服务合同中约定或协商解决。
第五章 方法要求
第二十五条 现场承接查验应当按国家和地方相关建筑设计规范、工程质量标准、承接查验指导标准以及设施设备标准，综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共有部分、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第二十六条 根据查验内容,可以采取不同的查验方法:
（一）采用核对竣工验收资料、图纸和现场观察方法查验的内容主要包括:
1.物业共有部分：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
2.物业共用设施设备：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（二）采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、使用、检测和试验方法查验的内容主要包括:
1.物业共有部分：包括路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施、可再生能源系统等。
2.物业共用设施设备：包括电梯、机械式停车设备、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
第二十七条 新建物业现场查验时，建设单位应当召集施工、监理等单位参加，与前期物业服务人共同确认现场查验结果。
建设单位和前期物业服务人应当于承接查验完毕后3日内在物业服务区域内显著位置公开承接查验结果，时间不少于5个工作日。
第二十八条 建设单位、业委会（物管会）应当自查验合格后10日内与前期物业服务人（物业服务人）办理物业交接手续签订物业服务合同，交接时应当形成书面记录。
第二十九条 物业服务人应当自三方办理承接查验手续后30日内，持承接查验相关资料到物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门办理备案手续。
县（市、区）住房城乡建设主管部门应当将上述资料存入项目档案，在备案申请后5个工作日内，对符合备案要求的项目出具物业承接查验备案证明。
第三十条 物业服务人应当将承接查验文件、资料和记录妥善保管建档备查、并作为永久保存资料列入物业更迭移交。
承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，原物业服务人应当在合同终止30日前，向业委会（物管会）移交承接查验档案资料。
第三十一条 承接查验时如存在共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，物业服务人应书面通知建设单位或业委会（物管会）及时处理，并约定整改时限和复验时间。复验不合格的，物业服务人不得承接。
第三十二条 新建物业承接查验后，在国家规定的保修期限和保修范围内，由建设单位承担物业共有部分、共用设施设备的保修责任。
第三十三条 物业服务人在物业承接查验过程中发现与消防、规划等验收资料不相符合或有质量问题的，应向有关行政主管部门报告。
有关行政主管部门发现建设单位等存在擅自改变消防、规划等验收结果的违法违规行为，应依据职责分工依法查处。
第三十四条 查验中发现的问题应详细记录，并在物业承接查验协议中以书面形式明确维修责任及解决办法，协商一致后，物业服务人应及时接收物业服务项目。
第六章 监督管理
第三十五条 物业服务人擅自承接未经查验或查验不合格的物业项目，依据法律法规规章等相关规定处理。因共有部分缺陷给他人造成损害的，应承担相应赔偿责任。
第三十六条 有下列行为之一的，物业所在地县（市、区）住房城乡建设主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应督促其及时纠正，并依据《陕西省物业服务管理条例》等相关规定处理。
（一）物业服务人损坏、隐匿、销毁承接查验档案资料的；
（二）对已接受委托并符合移交条件的物业项目，物业服务人无故拒绝接收的；
（三）借故拖延、拒绝接收的；
（四）建设单位、业委会（物管会）无正当理由不在规定期限内移交承接查验材料的；
（五）建设单位或业委会（物管会）和物业服务人未按本细则规定办理承接查验的。
第三十七条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位、业委会（物管会）应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位、业委会（物管会）应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 承接查验中产生的纠纷，交接双方可以协商解决，协商不成的由县（市、区）住房城乡建设主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府调解。
第三十九条 承接查验活动，业主享有知情权和监督权。
县（市、区）住房城乡建设主管部门、街道办事处或乡（镇）人民政府应当及时处理业主对建设单位和物业服务人承接查验行为的投诉。
第四十条 建设单位在物业承接查验活动中不得有下列行为：
（一）以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接移交资料不齐全，或者现场查验、复验不合格的物业；
（二）凭借关联关系滥用股东权利，免除自身责任，加重物业服务人的责任，损害物业买受人的权益；
（三）拒绝按照物业承接查验协议的约定，解决物业共有部分、共用设施设备存在的缺陷和问题；
（四）拒绝参加物业保修期届满时物业服务人组织的查验，或者拒绝对该查验中不符合要求的内容进行整改；
（五）其他法律法规规定不得出现的行为。
建设单位出现前款情形之一，导致业主人身、财产安全受到损害的，业主有权要求其承担相应的法律责任。
第四十一条 物业服务人在物业承接查验活动中应当履行下列职责：
（一）严格按照国家、省级以及物业所在地有关规范和标准接收资料、进行现场查验和复验，并及时承接符合要求的物业；
（二）承担未妥善保管造成移交资料毁损以及擅自承接未经查验物业的责任，因物业共有部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害的相应赔偿责任；
（三）根据建设单位的委托提供保修服务；
（四）其他法律法规规定的职责。
第四十二条 物业服务人应当自物业交接之日起，全面履行前期物业服务合同（物业服务合同）约定、法律法规及行业规范标准规定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第四十三条 未经承接查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务人有权拒绝接收。
第四十四条 建设单位、业委会（物管会）、物业服务人及其委托的有关专业机构之间恶意串通、弄虚作假，在承接查验活动中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。
第七章 附 则
第四十五条 本细则自2024年9月24日起施行。
附件：
1.住宅物业承接查验备案表
2.陕西省住宅物业承接查验协议示范文本（含资料移交、补充移交情况记录及现场查验、复验情况记录、物业交接情况等附表）
3.住宅物业承接查验移交资料清单
信息来源：https://js.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/zc/xzgfxwj/202502/t20250207_3428667.html
