西安市物业管理项目交接管理规定

时效性：已失效

 

西安市住房保障和房屋管理局

关于印发《西安市物业管理项目交接管理规定》的通知

 

各区（县）、开发区物业管理部门：

为规范物业管理项目交接活动，提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制订了《西安市物业管理项目交接管理规定》。现印发给你们，请遵照执行。

 

西安市住房保障和房屋管理局

2014年2月18日

 

 

西安市物业管理项目交接管理规定

 

第一章   总则

第一条   为进一步规范本市物业管理项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，营造安全、文明、和谐的居住环境。根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》和《西安市物业管理条例》的相关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条   本市行政区域内，建设单位、物业服务企业、业主、业主大会之间进行物业管理项目交接的，适用本规定。

第三条   本规定所称物业管理项目交接，是指建设单位与服务企业或业主、业主大会与服务企业之间，对物业管理项目承接或退出时，对物业共用部分进行承接检查的行为。

第四条   物业管理项目交接活动应当本着诚信守法、维护和谐、平稳有序的原则进行。

第二章   职责分工

第五条   市房屋行政管理部门负责全市物业管理项目交接活动的监督管理工作。

各区（县）、开发区物业管理主管部门在规定的职责范围内，负责本辖区内物业管理项目交接活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责组织协调处理本辖区内业主、业主大会与物业服务企业在物业管理项目交接阶段出现的问题，指导协助业主共同决定有关事项。

第六条   供水、供电、供气、供热、通信、有限电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当直接向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助街道办事处、乡镇人民政府和有关部门做好物业管理项目交接活动的相关工作。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并由受托物业服务企业据实向专业经营单位缴纳。专业经营单位酌情向受托物业服务企业支付一定的手续费，具体标准由双方协商约定。

原物业服务企业在退出物业服务项目前，应向专业经营单位结清代收代缴的相关费用。未向专业经营单位清缴，专业经营单位应按相关约定直接向原物业服务企业追缴有关费用，不得以原物业服务企业未清缴费用而停止向用户提供服务，也不得降低服务标准。

第七条   物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行交接程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好物业管理项目移交中的衔接工作，保持项目管理的连续性。

第八条   业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当按照我国相关法律法规行使权力，充分考虑物业项目的保值增值以及物业管理项目的和谐与稳定。

第九条   建设单位应当维护业主的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理项目的顺利交接提供保证。

第三章   物业管理项目退出

第十条   物业管理项目退出的情形包括

（一）业主、业主大会、建设单位或物业服务企业依法或依约提前解除合同或不在续约的；

（二）前期物业服务期间业主、业主大会重新选聘物业服务企业的；

（三）物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其无法继续履行服务义务的；

（四）依法需退出的其他情形。

第十一条   物业服务企业依法或依约提前解除合同或不再续约的，适用下列程序：

（一）物业服务企业应当在合同解除或拟解除合同前3个月，将拟退出原因、退出时间、应承担的违约责任以书面形式告知业主、业主委员会或建设单位，并同时告知所在地区（县）、开发区物业管理主管部门及街道办事处、乡镇人民政府；

（二）业主、业主委员会或建设单位应于收到书面通知后3日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示，及时与物业服务企业就退出事宜进行协商，签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7日，同时抄报项目所在地区（县）、开发区物业管理主管部门及街道办事处、乡镇人民政府；

（三）业主或业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道办事处、乡镇人民政府的协助指导下召开业主大会，经专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决同意，由业主或业主委员会代表业主大会与新物业服务企业签订物业服务合同，业主或业主委员会应当自合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业项目所在地区（县）、开发区物业管理主管部门备案；

（四）前期物业服务期间，业主大会未设立的，住宅物业的建设单位，应当向市房屋行政管理部门提交注销原项目合同备案申请，并依法采用招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十二条   业主、业主大会依法或依约提前解除合同或不在续约的，适用下列程序：

（一）经专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意解除合同的，应将解除合同的理由、解除合同时间、应承担的违约责任及会议内容以书面形式在物业管理区域内公示，同时告知所在地区（县）、开发区物业管理主管部门及街道办事处、乡镇人民政府。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月；

（二）经业主大会解除合同的，业主或业主委员会应当在业主大会做出决议后3日内，将解约原因、解约时间和应承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议，退管协议应在物业管理区域内公告7日，并抄报项目所在地区（县）、开发区物业管理主管部门及街道办事处、乡镇人民政府；

（三）业主或业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道办事处、乡镇人民政府协助指导下召开业主大会会议选聘物业服务企业，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

第十三条   业主或业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的，适用下列程序：

（一）在物业服务合同到期1个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业，业主或业主委员会应当告知物业所在地区（县）、开发区物业管理主管部门及街道办事处、乡镇人民政府；

（二）街道办事处、乡镇人民政府接到业主或业主委员会告知后5个工作日内，应会同区（县）、开发区物业管理主管部门到物业管理区域听取业主或业主委员会和物业服务企业的意见，做好协调沟通工作；

（三）物业服务企业退出物业项目前，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应指定所在地区居委会，暂时代行物业服务职能，并以书面形式告知业主。物业项目所在地没有社区居委会的，由街道办事处、乡镇人民政府选定一个物业服务企业，承担物业服务职责，业主缴纳物业服务相关费用，待业主大会选聘新的物业服务企业到位后，监督做好移交工作。

第四章   项目管理项目交接

第十四条   新建物业项目，物业服务企业与建设单位应当按照《物业承接查验办法》进行项目交接。

第十五条   已设立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接；未设立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

第十六条   物业项目交接前应当签订交接协议。

交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

第十七条   业主、业主大会或物业服务企业拟解除合同的应当按约解除，物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

第十八条   新的物业服务企业进驻物业时，应当与业主或业主委员会、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作承接查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

第十九条   物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现查查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续；

第二十条   原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会或开发建设单位、新物业服务企业移交下列资料和财物：

（一）物业管理区域内公共收益；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；

（四）供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理用房；

（八）预收、代收的有关费用；

（九）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；

（十）物业管理需要的其他资料；

（十一）   实行酬金制的，应当移交物业服务的财务资料。

第五章   监督管理

第二十一条   物业管理项目交接时，建设单位、物业服务企业应当履行配合义务，不得出现下列行为：

（一）拒不移交物业管理用房和相关资料；

（二）拒不配合交接查验；

（三）拒不撤出物业管理区域；

（四）擅自撤离物业管理区域；

（五）强行接管；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

违反前款规定，由县级以上物业行政管理部门按照《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》相关规定依法处罚，并由区（县）、开发区物业管理主管部门按照《西安市物业服务企业信用信息管理暂行办法》相关规定作为不良信用行为记录向社会公布。

第二十二条   业主委员会未经业主大会同意，擅自做出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地区（县）、开发区物业管理主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正并撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第六章   附则

第二十三条   本规定所称擅自撤离物业管理区域，是指物业服务企业未与业主大会授权的业主委员会或全体业主授权的业主代表进行交接撤离物业管理区域的行为。

第二十四条   本规定所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

（一）未经业主大会共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但相关部门组织接管的除外；

（二）原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

第二十五条   物业项目采用其他管理模式的，可参照本规定执行。

第二十六条   本规定自2014年2月18日起施行，有效期至2019年2月18日。

 

 

信息来源：西安市住建局